Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Thực trạn¬g và những vấn đề đặt ra

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Thực trạn¬g và những vấn đề đặt ra 05/07/2021 09:17:00 547

Cỡ chữ:A- A+
Tương phản:Giảm Tăng

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Thực trạn¬g và những vấn đề đặt ra

05/07/2021 09:17:00

Ngọc Linh - Anh Phương

Trên thị trường trái phiếu Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang có xu hướng đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong bối cảnh nhiều ngân hàng thương mại siết dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS trong những năm gần đây. Việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS, là phù hợp với định hướng phát triển cân bằng thị trường tài chính, hạn chế sự phụ thuộc quá mức vào khu vực ngân hàng. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn những rủi ro đối với sự ổn định của thị trường tài chính. Bài viết đánh giá xu hướng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS trong những năm gần đây, nhận diện một số vấn đề đặt ra và gợi ý giải pháp giảm thiểu rủi ro liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nói chung và doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói riêng.

1. Thực trạng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản

Trong hơn 2 năm gần đây, quy mô phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam tăng mạnh. Năm 2020, TPDN đạt kỷ lục giá trị phát hành với mức khoảng 429,5 nghìn tỷ đồng (tăng 28,3% so với năm 2019), trong đó lĩnh vực BĐS phát hành nhiều nhất với 162 nghìn tỷ đồng, tăng 100,1% so với năm 2019, dù là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất bởi các quy định chặt chẽ về điều kiện phát hành.

Kỳ hạn và lãi suất TPDN bất động sản tăng. Hiện nay, lãi suất TPDN bất động sản phổ biến trên 10%/năm, cá biệt có trái phiếu lãi suất lên đến 18%/năm. Mức lãi suất bình quân danh nghĩa được chào bán bởi các nhà phát hành trong năm 2020 là 9,9%, tăng trung bình 90 điểm cơ bản so với năm 2019. Về kỳ hạn, TPDN bất động sản phát hành trong năm 2020 cũng tăng hơn 1 năm so với cùng kỳ năm 2019, đạt mức trung bình khoảng 3,8 năm. Điều này thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ngày càng thắt chặt dòng vốn tín dụng cho lĩnh vực này cũng như đối phó với sự ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

  Tỷ lệ TPDN bất động sản không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo yếu chiếm đa số. Trong năm 2020, theo SSI Research, nếu tính tổng lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản đảm bảo do các doanh nghiệp BĐS phát hành là 119.800 tỷ đồng, tương đương 65,6% tổng lượng phát hành của nhóm BĐS trong năm. Mặc dù tỷ lệ TPDN không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo yếu chiếm đa số, song tỷ lệ phát hành/chào bán thành công vẫn đạt 98% với lãi suất khoảng 10 - 12%, điều này cho thấy nhu cầu thị trường đang cao.

Việc doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh phát hành TPDN xuất phát từ một số nguyên nhân sau:

(i) Trong những năm gần đây, NHNN thực hiện “kiểm soát chặt tín dụng cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro trong đó có BĐS”1. Theo đó, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm dần qua từng năm từ trên 44% (năm 2016) xuống còn 11,9% cuối năm 2020, đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và TPDN.

(ii) Quy định mới về phát hành TPDN đã “mở” và “thông thoáng” hơn cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, nhằm tăng quy mô vốn hoạt động hoặc cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp không bị yêu cầu năm trước phát hành phải có lãi2.

(iii) Phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều ưu điểm, phù hợp với doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay. Trái phiếu có thời hạn phổ biến là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm), đây là mốc thời gian khá an toàn đối với “vòng đời” của một dự án, đồng thời doanh nghiệp BĐS có thể sử dụng nguồn vốn ổn định để triển khai và đảm bảo tiến độ cho các công trình.

(iv) Các nguồn vốn khác chưa đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp như vốn quỹ đầu tư BĐS, huy động từ thị trường chứng khoán… Trên thị trường hiện nay chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư BĐS của Việt Nam là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ 50 tỷ đồng. Với quy mô này, TCREIT chưa thể đóng vai trò trung gian huy động được nguồn vốn nhàn rỗi và đáp ứng được nhu cầu vốn lớn của thị trường BĐS.

2. Một số vấn đề đặt ra và gợi ý giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro đối với việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản

Đối với doanh nghiệp BĐS phát hành

  Ngành BĐS có độ rủi ro cao, do đó để thu hút được nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu, các doanh nghiệp phải dùng lãi suất cao để cạnh tranh với các doanh nghiệp khác hoặc với các loại hình đầu tư khác, tạo áp lực đối với doanh nghiệp phải hoạt động có lãi cao hơn mặt bằng lãi suất trên thị trường để có khả năng trả gốc và lãi cho nhà đầu tư. Vì vậy, việc phát hành trái phiếu cũng cần được tính toán kỹ lưỡng nhằm tránh rủi ro về dòng tiền khi công cụ tài chính này đến ngày đáo hạn.

  Đối với các nhà đầu tư cá nhân

  Trong bối cảnh các quỹ đầu tư vào BĐS còn hạn chế, các nhà đầu tư cá nhân có thể chịu nhiều rủi ro khi muốn đầu tư vào TPDN nói chung, TPDN BĐS nói riêng. Tại các thị trường phát triển, các khoản đầu tư chào bán cho nhà đầu tư cá nhân được luật pháp bảo vệ chặt chẽ, thậm chí ở mức cao hơn so với các nhà đầu tư tổ chức, do nhà đầu tư cá nhân không nắm vững về doanh nghiệp và dòng tiền trả nợ. Chính vì vậy, đa phần nhà đầu tư cá nhân sẽ mua qua quỹ đầu tư trái phiếu - là tổ chức đánh giá doanh nghiệp chuyên nghiệp (có thể có hệ thống đánh giá tín nhiệm riêng) và là trung gian chịu rủi ro về trái phiếu.

Đối với hệ thống tài chính

Hiện nay, nhóm ngành BĐS đang đẩy mạnh huy động TPDN với lãi suất 10 - 12% trong khi lãi suất huy động tiền đồng tại các NHTM trung bình khoảng 6%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng. Điều này có thể gây áp lực tăng mặt bằng lãi suất trên thị trường và lãi suất phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp thuộc loại hình khác. Bên cạnh đó, nhiều NHTM đang là nhà đầu tư trên thị trường TPDN, do đó về bản chất, hình thức phụ thuộc vào vốn của ngân hàng vẫn chưa thay đổi.

Để giảm thiểu rủi ro liên quan đến phát hành TPDN nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng, Việt Nam cần thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư BĐS, từ đó tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường trái phiếu. Tại Singapore và Thái Lan, TPDN của doanh nghiệp BĐS chiếm đa số và có vai trò “định hướng” cho sự phát triển của thị trường, ảnh hưởng tới lãi suất trái phiếu, kỳ hạn… và xu hướng đầu tư chung của thị trường. Các quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs) đóng vai trò quan trọng trong việc tạo cầu cho thị trường. Đầu tư BĐS theo hướng quỹ tín thác có thể thúc đẩy người dân đầu tư qua quỹ nhằm giảm thiểu rủi ro do việc hạn chế về thông tin và năng lực, cũng như tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà quản lý quỹ REITs3. Chính phủ một số quốc gia thực hiện kiểm soát rủi ro của các REITs thông qua quy định về tỷ lệ đòn bẩy tài chính tối đa mà các REITs được dùng, như tại Singapore là 45%, Hong Kong là 45%, Malaysia 50%, Thái Lan 60%, các quốc gia châu Âu (Bỉ, Đức, Hà Lan…) khoảng 60 - 66,25%.

Từ năm 2021, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ chỉ được thực hiện với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và nhà đầu tư chiến lược4. Do vậy, Việt Nam cần xem xét, nghiên cứu quy định về chất lượng và xếp hạng nhà đầu tư trái phiếu để đảm bảo việc giới hạn số lượng nhà đầu tư. Đơn cử như Hoa Kỳ thực hiện giới hạn số lượng nhà đầu tư trái phiếu trong phát hành trái phiếu riêng lẻ bằng quy định về chất lượng, xếp hạng của nhà đầu tư5. Mục đích của quy định là cho phép các doanh nghiệp nhỏ huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu riêng lẻ mà không cần đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và được miễn, giảm một số quy định so với hình thức phát hành trái phiếu ra công chúng6.

Đồng thời, việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp phát hành TPDN cần được thúc đẩy triển khai. Tại các quốc gia có thị trường trái phiếu phát triển như Hoa Kỳ, Anh, EU, Hàn Quốc, Nhật Bản… và các thị trường trái phiếu ASEAN như Thái Lan, Singapore, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên. Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng phải chịu lãi suất cao và giao dịch tương tự các giao dịch trên thị trường phi chính thức. Những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu công trình, được giám sát độc lập và bảo đảm/thế chấp bằng dự án công trình.

Ngoài ra, Việt Nam cần xây dựng những quy định đặc thù đối với TPDN của doanh nghiệp BĐS có thể tham khảo cách làm của một số nước phát triển. Tại các thị trường phát triển như Hoa Kỳ, Thụy Sỹ, Trung Quốc dù đã có các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tuy nhiên các thủ tục liên quan tới phát hành TPDN của doanh nghiệp BĐS rất chặt chẽ và có yêu cầu bắt buộc thẩm định rủi ro tài sản. Việc phát hành TPDN trong lĩnh vực BĐS ở Hoa Kỳ yêu cầu thủ tục, quy trình khá phức tạp và đòi hỏi các nhà phát hành phải tuân thủ tất cả các quy định. Tại Thụy Sỹ, các doanh nghiệp BĐS phát hành 2 loại TPDN là trái phiếu bảo đảm và trái phiếu không bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản thế chấp thường có chi phí phát hành cao vì liên quan đến việc thẩm định rủi ro của các tài sản. Trái phiếu không được đảm bảo bằng tài sản thế chấp của các công ty hoạt động tốt và có tỷ lệ nợ vay trên giá trị của công ty thấp đang là công cụ tài chính được ưu tiên và cạnh tranh trực tiếp với ngân hàng trong huy động vốn. Tại Trung Quốc, việc phát hành TPDN của các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là phát hành trái phiếu quốc tế được quản lý rất chặt chẽ. Các biện pháp bao gồm ngừng cấp phép cho doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu quốc tế; giám sát phân loại các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu; giới hạn phạm vi sử dụng đối với vốn huy động từ TPDN7.

Tài liệu tham khảo

1. Fiin Ratings (02/2021), Báo cáo Triển vọng thị trường TPDN Việt Nam 2021.

2. Hồng Khanh (01/2021), Trái phiếu BĐS tăng nóng cam kết khủng, lo ngại đổ vỡ như condotel.

3. Mai Phương (3/2021), Gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo, Báo Thanh Niên Online.

4. Nguyễn Mai Linh (12/2020), Hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS Việt Nam, Tạp chí Tài chính.

5. VCBS (3/2021), Báo cáoChuyên đề Nghị định số 153/2020/NĐ-CP chào bán, giao dịch TPDN”.

Bài đăng trên Thông tin Phục vụ lãnh đạo số 8/2021

*1 Thông qua Thông tư số 19/2017/TT-NHNN và Thông tư số 16/2018/TT-NHNN và gần đây nhất là Thông tư số 22/2019/TT-NHNN.

*2 Nghị định số 163/2018/NĐ-CP ngày 04/12/2018 quy định về phát hành TPDN.

*3 Để khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân qua các quỹ REITs, Chính phủ Singapore đã cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ đầu tư qua REITs.

*4 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế.

*5 Theo Luật Chứng khoán 1933 (Securities Act of 1933).

*6 Việc công bố thông tin bằng hình thức điện tử cho Ủy ban Chứng khoán về kết quả phát hành vẫn phải thực hiện nhưng chi tiết các thông tin sẽ ít hơn so với phát hành ra công chúng.

*7 Từ cuối năm 2016, Trung Quốc nghiêm cấm doanh nghiệp BĐS sử dụng nguồn vốn huy động được từ phát hành trái phiếu vào các hạng mục nhà ở thương mại, mà chỉ được sử dụng để thực hiện các dự án hạng mục nhà ở nhà ở xã hội và cải tạo khu nhà ở cũ.