Dòng tiền chuyển dịch vào thị trường bất động sản

Dòng tiền chuyển dịch vào thị trường bất động sản 12/07/2021 08:54:00 3080

Cỡ chữ:A- A+
Tương phản:Giảm Tăng

Dòng tiền chuyển dịch vào thị trường bất động sản

12/07/2021 08:54:00

Ánh Nguyệt

Thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh trong quý I/2021 với sự gia tăng bất thường về giá của phân khúc đất nền xảy ra trên nhiều địa phương trong cả nước. Nhiều yếu tố cộng hưởng đã tạo nên sự tăng giá mạnh này như thông tin quy hoạch, tăng khung giá đất nhà nước, lũng đoạn của môi giới… Cầu của thị trường đối với bất động sản tăng mạnh, kéo theo dòng tiền vào lĩnh vực này cũng gia tăng nhờ sự hỗ trợ của nhiều yếu tố như lãi suất gửi tiết kiệm thấp, thị trường chứng khoán (TTCK) đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh.

1. Xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ các thị trường khác sang bất động sản

Thị trường bất động sản trong quý I/2021 ghi nhận sự gia tăng đột biến về giá. Sau Tết Nguyên đán, giá đất tại nhiều địa phương tăng mạnh, trung bình tăng 10% sau một tháng, cá biệt có nơi tăng 2 - 3 lần trong 1 - 2 tháng. Bất động sản vùng vệ tinh được xem là kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao. Những khu vực giá đất tăng mạnh là những địa phương có thông tin quy hoạch1, tăng khung giá đất nhà nước.

Lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh2 do sự chuyển dịch đầu tư từ các lĩnh vực khác sang, làm gia tăng khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường3. Nguồn cung hữu hạn trong khi cầu tăng mạnh đã đẩy giá đất tăng nhanh trong quý I/2021.

Dòng vốn tín dụng

Dòng vốn từ tín dụng vào bất động sản vẫn duy trì mức tăng trưởng như cùng kỳ năm ngoái, khó có thể tạo cầu đột biến trên thị trường này. Đến cuối quý I/2021, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020, mức tăng này cao hơn so với mặt bằng tăng trưởng tín dụng chung các ngành kinh tế trong quý I/2021 (2,93%). Trước đó, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản cuối tháng 02/2021 là hơn 1,8 triệu tỷ đồng, tăng 2,13% so với năm 2020 (trong đó kinh doanh bất động tăng 2,82%), tương đương mức trung bình quý của năm 20204. Dư nợ chủ yếu vào tiêu dùng bất động sản như nhà cho người thu nhập thấp hay phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân. Ngược lại, tín dụng vào các lĩnh vực mà các đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay phân khúc thị trường cao cấp, các dự án mà khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư bất động sản trong tương lai không cao5.

Dòng tiền từ TTCK

VN-Index đã giảm 4,28% trong tháng 1, phục hồi 10,59% trong tháng 2 nhưng chỉ đạt mức tăng trưởng 1,96% trong tháng 3, làm cho mức tăng trưởng trung bình quý I/2021 là 2,76%, bằng 1/2 mức tăng trưởng trung bình của quý IV/2020 (6,89%). Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư nước ngoài rút ròng, nghẽn lệnh trên TTCK góp phần làm cho tâm lý nhà đầu tư e ngại và tăng khả năng chuyển sang kênh đầu tư khác.

Hình 1. Diễn biến VN-Index

imageimage

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu của VnStock.vn

Hình 2. Thanh khoản trên TTCK Việt Nam

Đơn vị: Đồng, cổ phiếu

imageimage

Nguồn: HNX, HOSE

Sự chững lại của kênh đầu tư chứng khoán tháng 3 cũng trùng hợp với hiện tượng bùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền. Đối với đa số người dân, kênh đầu tư chứng khoán vẫn chỉ được coi là kênh đầu cơ ngắn hạn mà không phải là kênh tích trữ tài sản. Tài sản thật sự lâu dài phải là bất động sản hoặc vàng. Do đó, thị trường bất động sản thường tăng trưởng nóng sau khi TTCK đã tăng trưởng mạnh.

Lịch sử thị trường Việt Nam những năm 2006 - 2008 cũng đã chứng kiến hiện tượng tương tự: TTCK tăng trưởng mạnh vào năm 2006 và đầu năm 20076, sau đó về lại mức 300 điểm vào năm 2008. Đã có một nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ TTCK sang thị trường bất động sản, giá nhà đất tăng cao 50 - 70% trong giai đoạn 2007 - 2009.

Dòng tiền từ trong dân

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm giảm sâu, gửi tiết kiệm không còn là lựa chọn hàng đầu trong dân cư như những năm trước đây. Trong quý I/2021, tăng trưởng huy động vốn của các tổ chức tín dụng có thời điểm ở mức âm7 và kết thúc quý chỉ đạt 0,54% (cùng thời điểm năm 2020 tăng 0,51%).

Việc tăng trưởng dòng tiền huy động của ngân hàng giảm ở mức thấp là do dòng tiền tìm tới các kênh đầu tư có giá trị sinh lời cao hơn, như chứng khoán, bất động sản. Trên thực tế, thị trường bất động sản tăng giá mạnh trong quý I/2021, số tài khoản mở mới trên TTCK tăng cao kỷ lục8, dòng tiền mới vào TTCK vẫn tăng trưởng tốt9, cho thấy khả năng cao dòng tiền từ trong dân đang chuyển hướng sang các kênh đầu tư này. Khác với những cuộc khủng hoảng trước đây, dịch Covid-19 làm nhiều người trong các ngành dịch vụ, du lịch… mất việc làm, giảm thu nhập, nhưng cũng làm nhiều nhóm ngành nghề như công nghệ, thiết bị vật tư y tế… tăng trưởng doanh thu. Bên cạnh đó, thời gian giãn cách xã hội, cùng với các biện pháp đóng cửa nhà hàng, hạn chế di chuyển, du lịch nước ngoài và tăng làm việc từ xa, làm cho nhiều gia đình giảm chi tiêu, tăng tiết kiệm, góp phần khuyến khích tăng nhu cầu đầu tư hoặc mua bất động sản.

Tại Việt Nam, tăng trưởng mạnh của TTCK và thị trường bất động sản có thể do sự tham gia của dòng tiền thuộc khu vực phi chính thức. Quy mô khu vực kinh tế phi chính thức ở Việt Nam ước tính bằng 25 - 30% GDP (Nguyễn Công Nghiệp, 2019). Dịch Covid-19 có diễn biến phức tạp nên hoạt động tại khu vực phi chính thức gần như bị đình trệ, kéo theo dòng tiền quay lại các kênh đầu tư chính thức, gồm cả chứng khoán và bất động sản.

2. Vấn đề đặt ra

Trong hơn một năm qua, các biện pháp nới lỏng tài khóa, tiền tệ, hạ lãi suất đã được triển khai nhằm hỗ trợ nền kinh tế trước khủng hoảng do dịch Covid-19. Đây là biện pháp không chỉ Việt Nam mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng. Cung tiền tăng, lãi suất thấp đã góp phần đẩy dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Nhiều quốc gia cũng ghi nhận giá bất động sản tăng cao như Canada10, Liên minh châu Âu11, Hoa Kỳ12, Trung Quốc13. Tại Canada, Hoa Kỳ, chứng khoán đều hồi phục mạnh14 và dư nợ cho vay mua nhà đều tăng cao. Tại Canada, dư nợ cho vay mua nhà tăng 7,4% trong năm 2020, tại Hoa Kỳ đã vượt 10 nghìn tỷ USD15. Việc dòng tiền chảy mạnh vào các kênh đầu cơ tài sản, trong khi việc sản xuất - kinh doanh chưa hồi phục mang lại nhiều rủi ro cho nền kinh tế. Tăng trưởng tín dụng năm 2020 đạt 12,13%, chỉ thấp hơn 1,52 điểm phần trăm so với tăng trưởng tín dụng năm 2019 nhưng GDP năm 2020 chỉ ở mức 2,91%, bằng một nửa so với GDP năm 2019 (7,02%). Tình hình sản xuất - kinh doanh chưa hoàn toàn khôi phục như trước dịch, nên các doanh nghiệp chưa đủ khả năng hấp thụ được vốn tín dụng. Tăng trưởng tín dụng có thể do cơ cấu gia hạn/đảo nợ, đầu tư vào trái phiếu chính phủ, tiêu dùng hàng nhập khẩu như ô tô và giao dịch tài sản (nhà ở, chứng khoán). Chính sách tiền tệ nới lỏng, giá cả tiêu dùng ổn định, cùng lúc với giá tài sản tài chính đang tăng trưởng nhanh có thể dẫn tới nguy cơ “bong bóng” tài sản. Nhiều tổ chức quốc tế cũng đã đưa ra cảnh báo về nguy cơ “bong bóng” tài sản trên toàn cầu. Nikkei nhận định nhiều dấu hiệu cho thấy các thị trường tài sản đang tăng trưởng “nóng” hơn nhiều so với những bong bóng tài sản từng xảy ra trước đây. Trước tình hình trên, việc thiết kế và triển khai các chính sách tiền tệ, tài khóa cần cẩn trọng, bám sát diễn biến của thị trường và tiếp tục kiểm soát các lĩnh vực rủi ro, tập trung vào những lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên.

Tài liệu tham khảo

1. Bình An và Bảo Linh (2021), Những con số nổi bật của TTCK Việt Nam quý I/2021, https://ndh.vn/infographic/co-phieu/nhung-con-so-noi-bat-cua-thi-truong-chung-khoan-viet-nam-quy-i-2021-1288673.html.

2. Nguyễn Công Nghiệp (2019), Quy mô khu vực kinh tế phi chính thức ở Việt Nam, Tạp chí Tài chính, kỳ 1 tháng 8/2019.

3. ODICO (2021), Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt bất động sản Việt Nam trong quá khứ (phần 1), https://odico.vn/nguoc-dong-lich-su-bai-hoc-kinh-doanh-tu-con-sot-bat-dong-san-viet-nam-trong-qua-khu-phan-1/.

4. Tổng cục thống kê (2021), Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý I năm 2021.

Bài đăng trên Thông tin Phục vụ lãnh đạo số 8 kỳ 2 tháng 4/2021

*1 Ví dụ như khu vực ven sông Hồng, Hà Nội, giá tăng 100%, đột biến tăng 200%, do theo Quy hoạch phân khu sông Hồng các bãi sông này sẽ xây khu đô thị mới hiện đại, khu nhà ở sinh thái chất lượng cao, công trình công cộng đô thị phục vụ dân cư hai bên bờ sông và nội đô (theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com),

https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/dat-ven-song-hong-tang-gia-dot-bien-200-mo-vang-hay-con-dao-2-luoi-ar106618.

*2 Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm (phản ánh nhu cầu thị trường) và lượng tin đăng (phản ánh nguồn cung) 30 ngày sau Tết Nguyên đán tăng mạnh so với 30 ngày trước Tết, lần lượt là 76% và 36%. So với thời điểm sau Tết năm 2020, lượt quan tâm bất động sản cũng tăng 43%,

https://www.vietnamplus.vn/cat-con-sot-ao-bat-dong-san-khong-de-thong-tin-con-nhay-mua/704511.vnp.

*3 Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản.

*4 Theo Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2020, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 9,97%, thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung (khoảng 12,13%).

*5 Đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ, đầu tư dự án, có khả năng thanh khoản không cao là đối tượng được Ngân hàng Nhà nước chủ trương hạn chế thông qua việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 150% lên 200%.

*6 Vn-Index tăng gấp khoảng 3,9 lần từ mức 300 điểm thời kỳ đầu năm 2006 lên 1.170,67 điểm vào giữa tháng 3/2007. Vốn hóa của TTCK chiếm khoảng 22% GDP năm 2006, tăng lên hơn 40% GDP vào năm 2007.

*7 Tính đến ngày 23/02/2021, huy động vốn của hệ thống ngân hàng giảm 0,48%; ngày 05/3, số dư huy động toàn quốc đạt 10,338 triệu tỷ đồng, giảm 0,2%; ngày 09/3, số dư huy động toàn hệ thống đạt hơn 10,345 triệu tỷ đồng, giảm 0,13% so với cuối năm 2020.

*8 Theo số liệu từ Trung tâm Lưu ký chứng khoán Việt Nam, tháng 3/2021, TTCK Việt Nam có 113.875 tài khoản giao dịch chứng khoán được mở mới. Đây là số lượng mở mới cao nhất lịch sử giao dịch của thị trường. Trước đó, kỷ lục này đạt được trong tháng 01/2021 với 86.107 tài khoản cá nhân trong nước được mở mới. Cuối tháng 3/2021, TTCK Việt Nam có 3.029.407 tài khoản, tăng 113.875 tài khoản so với cuối tháng 2. Lũy kế 3 tháng đầu năm nay, nhà đầu tư mở mới 257.998 tài khoản, bằng 65% số lượng tài khoản mở mới trong cả năm 2020.

*9 Tổng mức huy động vốn trên TTCK quý I/2021 đạt khoảng 55,5 nghìn tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước.

*10 Giá bất động sản tăng 6,3% trong năm 2020, trong khi năm 2019 chỉ tăng 0,7%, https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/210208/dq210208b-eng.htm.

*11 Giá bất động sản tại Liên minh châu Âu đã tăng trung bình 5,2% vào quý II và quý III/2020 so với năm 2019. https://newseu.cgtn.com/news/2021-01-25/Why-are-house-prices-rising-amid-the-worst-economic-crisis-since-WWII--XilPBvll04/index.html.

*12 Giá nhà đã tăng 10% trong tháng 01/2021 so với cùng kỳ năm 2020, ghi nhận mức tăng cao nhất kể từ năm 2006, https://www.cnbc.com/2021/03/12/housing-market-covid-one-year-anniversary.html.

*13 Giá nhà tại Trung Quốc đã tăng 16,8% trong tháng 02/2021 so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi năm 2020 chỉ tăng khoảng 5%, https://www.ceicdata.com/en/indicator/china/house-prices-growth.

*14 Trong năm 2020, chỉ số S&P500 (Hoa Kỳ) tăng 16,3%, TSX (Canada) tăng 2,17%, ChiNext - chỉ số có tỷ trọng lớn của các cổ phiếu công nghệ của Trung Quốc tăng 12,7%.

*15 https://www.cnbc.com/2021/02/17/household-debt-rises-to-14point6-trillion-due-to-record-breaking-rise-in-mortgage-loans.html.