- Đơn vị chủ trì: Trung tâm Thông tin và Dịch vụ tài chính

- Chủ nhiệm đề tài: ThS. Nguyễn Thị Thu Trang

- Năm giao nhiệm vụ: 2022   Mã số: CLTC/ĐT/2022-41

1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Trong những năm gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, cùng với công tác cải cách hệ thống chính sách nhà ở, ngành bất động sản (BĐS) của Trung Quốc ngày càng phát triển. Theo đó, ngành BĐS đã trở thành một trong những ngành công nghiệp trụ cột và là cực tăng trưởng kinh tế mới của nền kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên, thị trường BĐS ở một số thành phố đã phát triển quá nóng, biểu hiện ở sự gia tăng bất hợp lý và liên tục của giá cả nhà đất, phi tiêu chuẩn hoạt động thị trường và nhu cầu đầu cơ ngày càng tăng đối với BĐS. Những vấn đề này không chỉ đe dọa sự an toàn của thị trường BĐS mà còn có ảnh hưởng sâu sắc ảnh hưởng tới đời sống con người và sức khỏe hoạt động của nền kinh tế quốc dân.

Hiện nay, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn đang trong giai đoạn chuyển đổi và tiếp tục đối mặt với khó khăn. Trong năm 2022 - 2023, Chính phủ Trung Quốc đã điều chỉnh, ban hành nhiều chính sách tài chính - tiền tệ nhằm ổn định lĩnh vực BĐS, ổn định tâm lý thị trường… tuy nhiên các chính sách về cơ bản vẫn chưa thực sự phát huy được hiệu quả. Mặc dù thị trường trái phiếu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng triển vọng thị trường BĐS vẫn không khả quan bởi các chính sách hỗ trợ đều chưa giải quyết tận gốc các vấn đề của thị trường. Trong đó, chính sách tiền tệ được sử dụng rộng rãi và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS Trung Quốc. Chính sách “Ba lằn ranh đỏ” là một trong những chính sách điển hình, tuy nhiên, tác động của chính sách này sau khi triển khai lại không như mong đợi. Quá trình giảm đòn bẩy trong ngành BĐS đã chuyển từ kiểm soát rủi ro sang tạo rủi ro, dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt của các doanh nghiệp phát triển BĐS, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản và vỡ nợ...

Thị trường BĐS Trung Quốc và Việt Nam có nhiều nét tương đồng. Sau những lần cải cách hệ thống thuế, chính sách thuế đối với BĐS đã đạt được những kết quả nhất định, tương đối phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển kinh tế, góp phần tạo nguồn thu ổn định, hợp lý từ BĐS cho ngân sách nhà nước, tạo hành lang pháp lý chung để thực hiện quản lý đối với BĐS, khuyến khích việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai tiết kiệm, có hiệu quả. Tuy nhiên, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS cũng đặt ra một số thách thức như: các sắc thuế thường xuyên đối với BĐS (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) còn thấp so với nhiều quốc gia; hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến BĐS còn chưa đồng bộ, thống nhất; cơ sở dữ liệu thông tin về quản lý BĐS hiện còn thiếu và chưa đồng bộ; tính tuân thủ thuế của người nộp thuế đối với BĐS còn hạn chế… Ngoài ra, một số vấn đề thị trường BĐS Việt Nam đang gặp phải: Thiếu nguồn cung nhà ở, đất đai; Giá BĐS cao, biến động phức tạp; Huy động vốn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro; Doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS gặp khó khăn…. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Chính sách đối với thị trường bất động sản của Trung Quốc và kiến nghị cho Việt Nam” là cần thiết và có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan cơ sở lý luận về chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính đối với thị trường BĐS; nghiên cứu, phân tích thực trạng chính sách tài chính đối với thị trường BĐS của Trung Quốc; đề tài nghiên cứu đề xuất kiến nghị chính sách cho thị trường BĐS Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chính sách đối với thị trường BĐS, tập trung chủ yếu vào chính sách tài chính- tiền tệ.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính - tiền tệ nhằm quản lý thị trường BĐS của Trung Quốc và đề xuất các kiến nghị chính sách cho Việt Nam, trong giai đoạn nghiên cứu 2013 - 2023.

4. Kết quả nghiên cứu

(1) Đề tài đã tổng hợp, làm rõ một số vấn đề lý luận về cơ bản về thị trường bất động sản (khái niệm, đặc điểm, vai trò, các nhân tố ảnh hưởng), các nội dung về chính sách đối với thị trường BĐS (phân loại và đặc điểm của các nhóm chính sách).

(2) Trên cơ sở khung lý thuyết, đề tài đã nghiên cứu, phân tích thực trạng thị trường BĐS của Trung Quốc theo các góc độ của khung khổ pháp lý đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, thực trạng thị trường và thực trạng của các chính sách đối với thị trường BĐS của Trung Quốc giai đoạn 2013 - 2023, trong đó tập trung vào chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa cho phát triển thị trường BĐS Trung Quốc, từ đó rút ra một số vấn đề và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Có thể thấy rằng, các chính sách tài chính - tiền tệ đối với thị trường BĐS Trung Quốc chưa phát huy được hiệu quả. Mặc dù thị trường trái phiếu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng triển vọng thị trường BĐS vẫn kém khả quan bởi các chính sách hỗ trợ đều chưa giải quyết tận gốc các vấn đề của thị trường này, đó chính là dòng tiền đối với bên mua nhà và bên xây nhà; nguồn cung đất đai. Về dòng tiền, dù ngân hàng trung ương PBoC và Bộ Tài chính Trung Quốc đều có những chính sách để hỗ trợ tạo thuận lợi cho các người mua nhà và người xây nhà thông qua các công cụ lãi suất, tín dụng, thuế… nhưng dòng tiền vẫn là vấn đề đặt ra. Ba lằn ranh đỏ vẫn là khung pháp lý cứng đối với bất kỳ ngân hàng thương mại nào. Theo đó, rất khó để các doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng. Không có tiền để hoàn công, không có tiền để trả nợ và không có tiền để xây dựng các dự án mới thì triển vọng của các doanh nghiệp BĐS đều ảm đạm, kéo theo đó là thị trường BĐS và các thị trường khác có liên quan. Những khó khăn về tài chính khiến các nhà phát triển BĐS phải trì hoãn thời gian giao nhà, làm giảm doanh số bán nhà trong tương lai. Về nguồn cung đất đai, do đóng góp lớn vào nguồn thu ngân sách của địa phương, việc giảm nguồn cung đất đai hiện làm cho nguồn thu ngân sách cũng giảm mạnh.

(3) Đề tài đã phân tích, đánh giá thực trạng chính sách đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; phân tích, nhận diện các hạn chế, tồn tại của chính sách hiện hành và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó, bao gồm: (i) Vấn đề nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 26/7/2023 có khoảng 65 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp chưa được thanh toán. Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 172,62 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 15,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường; (ii) BĐS hiện nay chiếm chủ yếu trong tài sản thế chấp của các khoản tín dụng. Khi thị trường BĐS đi xuống cũng làm chất lượng tài sản hay giá trị thế chấp của các tài sản bảo đảm xuống giá. Từ đó, các ngân hàng cũng hạn chế hoặc giảm bớt quy mô tín dụng cấp cho các doanh nghiệp; (iii) Hiện nay, so với thu nhập của người dân, giá nhà vẫn còn rất cao, do đó vấn đề mất cân bằng cung, cầu vẫn có thể tồn tại trên thị trường BĐS khi giá nhà đã cao quá khả năng có thể mua được của người dân khiến cho thanh khoản thị trường trong năm 2023 khó có thể phục hồi bình thường như trước đại dịch Covid-19. 

(4) Từ những tồn tại, hạn chế trên thị trường BĐS Việt Nam, nhóm nghiên cứu đề xuất một số kiến nghị về chính sách tiền tệ, qua đó góp phần hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, cụ thể: Hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và trái phiếu BĐS; Đồng bộ, linh hoạt, chặt chẽ chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác; Nới lỏng, thận trọng chính sách tiền tệ; Triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu BĐS, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ; Nghiên cứu xây dựng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính trong thị trường BĐS; nghiên cứu thí điểm thuế tài sản ở một số thành phố lớn.

5. Thông tin nghiệm thu và lưu trữ

-  Nghiệm thu: Đề tài đã được Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu thông qua (Quyết định số 107/QĐ-CLTC ngày 12/10/2023 của Viện Chiến lược và Chính sách tài chính về việc thành lập Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghiệm thu nhiệm vụ KHCN cấp Cơ sở năm 2022).

-  Lưu trữ: Đề tài được đóng quyển, lưu trữ tại Thư viện Viện Chiến lược và Chính sách tài chính./.